Kupno domu w Wielkiej Brytanii to marzenie wielu osób — zarówno Brytyjczyków, jak i Polaków mieszkających tu od lat. Ale zanim w ogóle zaczniemy przeglądać oferty nieruchomości, trzeba zderzyć się z podstawowym pytaniem: czy w ogóle mnie na to stać? W 2025 roku ceny domów w UK są nadal wysokie, a banki zaostrzyły kryteria udzielania kredytów. W praktyce to oznacza, że nie wystarczy chcieć – trzeba udowodnić, że zarabiasz wystarczająco, by spłacać raty przez kolejne 25–30 lat.

Od czego zależy zdolność kredytowa w Wielkiej Brytanii?

W brytyjskim systemie finansowym pojęcie „zdolności kredytowej” (affordability) ma nieco inny sens niż w Polsce. Tutaj banki patrzą nie tylko na wysokość Twoich zarobków, ale też na stabilność dochodu, wydatki i ogólną sytuację finansową. To wszystko, aby upewnić się, że kalkulacja rat kredytu będzie przeprowadzona prawidłowo, a kredytobiorca będzie w stanie spłacać je przez kolejne lata.

Dochody – jakie źródła są akceptowane przez banki?

Najprościej mówiąc: bank chce wiedzieć, że zarabiasz regularnie. Pod uwagę brane są:

• pensje z umowy o pracę (full-time / part-time),
• dochody samozatrudnionych (self-employed),
• świadczenia (np. child benefit),
• dodatkowe źródła jak wynajem (rental income).

W przypadku samozatrudnionych liczy się średni dochód z ostatnich 2–3 lat, potwierdzony dokumentami z HMRC (SA302 lub Tax Year Overview).

Wysokość depozytu (deposit) i jego wpływ na kredyt

Im większy depozyt, tym mniejsze ryzyko dla banku — i tym większa szansa, że dostaniesz kredyt. Minimalny wkład własny to 5% wartości nieruchomości, ale przy 10–20% masz znacznie lepsze warunki. Przykładowo:

• depozyt 5% = wyższe oprocentowanie (ok. 5,5–6%),
• depozyt 20% = niższe oprocentowanie (ok. 4,5%).

Staż pracy, forma zatrudnienia i historia kredytowa

Banki lubią stabilność. Jeśli pracujesz na etacie i masz minimum 6 miesięcy stażu w obecnej firmie — to duży plus.
Z kolei osoby samozatrudnione lub na kontraktach zero-hours muszą wykazać dłuższy okres zarobkowania.
Nie bez znaczenia jest też credit score — im wyższy, tym lepiej.

Miesięczne wydatki i inne zobowiązania finansowe

Ubezpieczenia, karty kredytowe, leasing auta, alimenty — wszystko to wpływa na Twoją zdolność. Bank musi zobaczyć, ile pieniędzy zostaje Ci realnie po wszystkich kosztach życia.

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w UK?

Tu wchodzimy w konkret. Większość brytyjskich banków stosuje tzw. zasadę 4,5x dochodu brutto rocznie (income multiplier). Oznacza to, że możesz pożyczyć około 4,5-krotność swojego rocznego wynagrodzenia.

Zasada 4,5x rocznego dochodu – jak to działa w praktyce

Przykładowo:

• zarabiasz £30 000 rocznie → maksymalny kredyt to ok. £135 000,
• zarabiasz £40 000 → możesz liczyć na ok. £180 000,
• para z łącznym dochodem £60 000 → ok. £270 000 kredytu.

Niektóre banki (np. HSBC, Halifax) mogą w wyjątkowych sytuacjach zaoferować nawet 5x dochodu, ale tylko przy idealnej historii kredytowej i dużym depozycie.

Przykładowe kwoty – ile kredytu przy jakich zarobkach?

Minimalne zarobki potrzebne do kredytu przy różnych depozytach

W przypadku mniejszych depozytów (5–10%) banki stosują bardziej restrykcyjne wyliczenia, bo ryzyko jest większe.
Dla przykładu:

• aby kupić dom za £250 000 z depozytem 10%, trzeba zarabiać ok. £55 000 rocznie,
• przy depozycie 20% wystarczy ok. £48 000,
• przy 5% depozycie – nawet £60 000+.

Przykładowe wyliczenia – kredyt w UK a zarobki

Każdy przypadek jest inny, ale oto trzy typowe scenariusze:

Singiel z dochodem £30 000 rocznie

• Maksymalny kredyt: £135 000
• Przy depozycie 10% – może kupić dom za ok. £150 000
• Typ: małe mieszkanie lub domek na północy Anglii

Para z łącznym dochodem £60 000

• Maksymalny kredyt: £270 000
• Przy depozycie 10% – dom wart ok. £300 000
• Typ: typowy rodzinny dom w średnim mieście (np. Leeds, Nottingham)

Samozatrudniony (self-employed)

• Średni dochód z 2–3 lat: £40 000
• Maksymalny kredyt: ok. £180 000
• Bank może wymagać dodatkowych dokumentów (SA302, potwierdzenie z HMRC)

Jak banki w UK oceniają Twoją zdolność kredytową?

Brytyjscy lenderzy mają bardzo dokładny system oceny. Każdy bank stosuje własne kalkulatory zdolności kredytowej, ale większość uwzględnia te same czynniki.

Credit score i raporty z Experian, Equifax, TransUnion

To trzy główne biura kredytowe w UK.
Warto sprawdzić swój raport przed złożeniem wniosku – błędy lub nieaktualne dane mogą obniżyć Twoją punktację i szanse na kredyt.
Dobry wynik to zwykle 650+ punktów (Experian).

Debt-to-income ratio – ile możesz przeznaczyć na raty

Większość banków pozwala, by miesięczna rata nie przekraczała ok. 35–40% dochodu netto.
Przykład: zarabiasz £3 000 miesięcznie – Twoja rata nie powinna przekroczyć ok. £1 200.

Różnice między lenderami (np. Barclays vs Halifax)

Każdy bank ma nieco inne podejście.

• Barclays i Santander są dość konserwatywni – wymagają stabilnego zatrudnienia.
• Nationwide i Halifax bywają bardziej elastyczni wobec self-employed.
  Dlatego często warto poradzić się brokera hipotecznego, który dopasuje lendera do Twojej sytuacji.

Jak zwiększyć szansę na kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii?

Nie spełniasz wszystkich warunków? Spokojnie — jest kilka prostych sposobów, by poprawić swoją sytuację przed złożeniem wniosku. Warto popracować nad każdym punktem, poświęcając odpowiednią ilość czasu, szczególnie, że szacuje się, że proces zakupu nieruchomości na kredyt trwa w Wielkiej Brytanii nawet 5 miesięcy.

Spłać długi i popraw credit score

Każda spłacona karta kredytowa czy limit w koncie zwiększa Twoją wiarygodność.
Warto też upewnić się, że jesteś zarejestrowany na aktualnym adresie (electoral roll).

Zwiększ depozyt lub znajdź współkredytobiorcę

Większy wkład własny to mniejsze ryzyko dla banku.
Jeśli kupujesz z partnerem, rodzicem lub znajomym – ich dochód zwiększa Twoją zdolność kredytową.

Ustal stabilny dochód (kontrakt, etat lub udokumentowany self-employed)

Banki lubią regularność. Jeśli pracujesz na kontrakcie czasowym, postaraj się o przedłużenie lub ofertę stałej pracy przed złożeniem wniosku.

Skorzystaj z pomocy doradcy hipotecznego (mortgage broker)

Dobry broker zna warunki poszczególnych banków i potrafi znaleźć ofertę, której sam byś nie znalazł.
Często ma też dostęp do specjalnych stawek niedostępnych online.

Ile wynoszą miesięczne raty kredytu w UK?

Dla przykładu:

• Kredyt £200 000 na 25 lat przy oprocentowaniu 4,5% → rata ok. £1 110 miesięcznie
• Kredyt £300 000 → ok. £1 660 miesięcznie
• Kredyt £400 000 → ok. £2 210 miesięcznie

Pamiętajmy, że raty zmieniają się wraz z decyzjami Bank of England dotyczącymi stóp procentowych. Dodajmy także, że warto również zadbać o odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości, które chroni przez znacznymi stratami finansowymi w przypadku powodzi, kradzieży, czy też pożaru.

Podsumowanie – ile trzeba zarabiać, by realnie kupić dom w UK?

W 2025 roku, żeby myśleć o własnym domu w Wielkiej Brytanii, trzeba zarabiać minimum £30–35 tysięcy rocznie jako singiel lub około £60 tysięcy wspólnie jako para. Oczywiście wszystko zależy od lokalizacji, depozytu i historii kredytowej – ale to dobry punkt odniesienia.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości, zacznij od sprawdzenia swojej zdolności w kalkulatorach bankowych (np. Halifax, Nationwide, Barclays). I pamiętaj: im lepiej przygotujesz się finansowo, tym większa szansa, że Twój wymarzony dom stanie się rzeczywistością

Mariusz Gocławski

Doświadczony dziennikarz, współpracownik kilku redakcji portali polonijnych, mieszkaniec Wielkiej Brytanii. Obserwator brytyjskiej gospodarki i życia codziennego na emigracji. Osobiście uczestniczy w wydarzeniach polonijnych organizowanych na Wyspach Brytyjskich, a na łamach portalu TaniaBrytania.uk chętnie opisuje własne doświadczenia. Jego misją jest dostarczanie rzetelnych informacji ułatwiających codzienne życie i oszczędzanie w UK, niosąc tym samym pomoc brytyjskiej Polonii.